​​“과연 내년도 서울시 집값은 어떻게 될까?”

“지금처럼 무서운 기세로 계속 오를까?”

“정부의 호언장담처럼 최고점을 찍은 아파트 가격이 떨어질까?”

한국사회에서 부동산은 생활의 질과 부를 모두 가늠하는 척도입니다. 특히 2000년대 초반부터 특정지역 고급 아파트는 새로운 신분을 상징하기 시작했습니다.

따라서 모두가 특정 지역의 아파트와 그 가격에 신경을 곤두세우며 삽니다.

한국 사회 특유의 부동산 이슈는 현 정부는 집권초기부터 부동산이라는 늪에 빠진 배경이기도 합니다.

저자 김경민교수는 금융권 PB출신 부동산 분석가와 다른 배경을 지니고 있습니다.

김 교수는 미국 보스턴소재 투자 컨설팅 기업인 PPR에 근무하며 부동산의 가격, 임대료, 공실률, 투자수익률을 예측하는 모형을 연구했다고 합니다.

김교수의 부동산 분석은 각종 데이터에 기반하고 있습니다.

10줄 요약_Part3 2022 부동산 가격 대예측

1.부동산 가격의 다양한 변수 중에서도 가장 중요한 것은 외부에서 발생하는 3가지 변수인 ‘인플레이션’, ‘이자율’, ‘경제성장률’이다.

내부에서 일어나는 변수에는 수요와 공급이 있는데, 이는 미래 서울시 아파트 가격을 예측하는 데 절대적인 영향을 발휘하지는 않는다. 왜냐하면 수요의 경우 서울은 경기권에서 서울로 진입하고 싶어 하는 대기수요가 항상 존재하기 때문이다.

2.매매수요지수

부동산은 장기적으로 보았을 때, 평균으로 회귀하는 경향이 있다.83 즉 시장의 총량이 비슷하다고 했을 때, 외부 충격으로 부풀어진 형태가 시간이 지나면 원 상태로 돌아가는 것이다.

장기간에 걸친 평균값 대비 현 시점의 거래량이 지나치게 높다면, 현재 시장에 수요가 급격하게 몰려 있음을 뜻한다. 반대로 평균값 대비 현 시점의 값이 매우 낮다면, 시장에 수요가 사라지고 본격적인 대세하락으로 진입함을 뜻한다

3.2021년 1분기에는 모든 구들이 D면(비정상)에 위치하게 되었다. 즉 가격이 상승했으나 매매수요가 지속적으로 감소하는, 비정상적인 패턴이 나타난 것이다. 흔히들 기사에서 이야기하는 ‘패닉바잉Panic Buying’은 이렇게 혼란스러운 상태에서 이루어진다.

4.투자수익률

특정 지역에 엄청난 호재가 발생하는 경우 투자수익률은 오히려 떨어진다. 투자수익률이 상승하는 지역은 부동산 가격이 떨어지는, 투자를 감행하기에 위험한 지역이라는 것을 반드시 알아야 한다.

5.노도성 지역 투자수익률

노도성이 강남3구보다 낮은, 상당히 이상한 현상이 등장한 것이다. 이는 임대차 3법의 시행과 연관이 있다. 임대차 3법으로 인해 전세수요가 매매로 옮겨가며, 6억 원 이하 아파트가 절대적으로 많던 노도성 지역의 아파트 매매 시장에 불이 붙었다.

그 여파로 노도성 아파트 가격은 급상승했으며 이런 분위기는 2021년 2분기까지 지속되었다. 아파트 가격이 오르니 투자수익률은 자연히 낮아졌다. 현재 노도성 지역 아파트의 투자수익률은 1.4%로 서울시 전체 평균인 1.54%보다도 낮은 수준이다

이는 노도성 아파트에 더 많은 리스크가 잠재한다는 점을 시사한다.

6.인플레이션

가격이 줄줄이 오른다는 기사가 나온다. 세계 경기 회복으로 인해 원자재 수요가 급증하고 있기 때문이다. 철근과 시멘트 가격이 급등해 아파트 분양가 상승이 예상된다는 내용도 눈에 띈다. 인플레이션이 부동산 가격에 영향을 미친 것이 드러나는 대목이다.

서울시 아파트 가격 상승률은 인플레이션 상승률보다 최소 2%, 평균 11%를 상회했다. 따라서 인플레이션 압력이 발생하는 경우, 서울시의 아파트 가격을 위로 밀어 올릴 가능성이 커진다.

7.인플레이션이 오면 강남아파트는 웃는다

그런데 인플레이션의 효과는 지역에 따라 다르다. 같은 서울이어도 강남과 같이 고가 주택이 많은 동네는 인플레이션의 영향력이 더 강하게 나타난다. 인플레이션이 발생하면 강남구 아파트가 노원구 아파트에 비해 더 큰 폭으로 상승한다는 것이다.

8.금리

기준 금리와 서울시 아파트 가격 데이터를 분석하면 첫째, 강남불패 신화는 존재하지 않는다는 점과 둘째, 고가 주택 가격의 하락 폭은 일반 아파트에 비해 크다는 점을 알 수 있다.

이자율을 내렸을 때 가장 많이 상승하기도 반대로 이자율을 올렸을 때 가장 많이 하락한 곳도 강남이다. 고가 주택 변동성이 일반 아파트보다 훨씬 크다는 점을 시사한다.

9.금리 조정에 따른 아파트 가격 시뮬레이션(1.0%, 1.5%, 2.0%)

기준금리가 2.0%가 되면 수치상으로 15~20% 정도 가격이 내려가니 엄청난 규모의 폭락이 오리라 생각하는 사람이 있을 수 있다. 마치 집값이 2017년이나 2018년의 가격으로 돌아가는 것이 아닌가 짐작하는 것이다. 그러나 실제로는 (지역마다 차이는 있으나) 2020년 중반(강남3구의 경우 2019년 4분기, 2020년 상반기)의 가격 수준으로 돌아가는 정도다.

10.팔지 않고 버티는 사람들

현재의 기준금리와 모기지 이자율은 과거에 비해 매우 낮은 수준이기에, 이자율 인상으로 인한 부담액이 개인의 상황에 따라 크지 않을 수 있다. 하지만 경기 침체가 장기화되고 주택 공급 사인이 명확해져 시장의 흐름이 바뀐다면, 주택 보유자 중 일부는 주택 보유로 인한 비용(은행 대출금 상승액과 보유세와 종부세 등)을 고민하게 될 것이다.

시장 패닉 상황이 진정되고 금리 인상이 지속되는 경우, 수요자들은 부동산 시장의 미래에 대한 생각이 바뀔 수 있다. 또한, 이자율이 상승하면 요구되는 부동산 투자수익률도 상승할 것이기에, 매수자들은 생각보다 저렴한 가격이 아니면 적극적으로 매수에 가담하지 않을 것이다. 그리고 이는 부동산 가격 하락으로 연결될 가능성이 크다.

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